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2021年是中國共產黨百年華誕之年，也是“十四五”規劃開局之年，為引導全體干部職工秉承集團“創新圖強”的企業精神，聚焦集團轉型發展的難點、企業管理的痛點，以全員智慧全面提升工作效能和管理效益，助推企業轉型發展，今年，湘潭城發集團繼續開展“金點子”征集活動，廣大職工積極參與，經初步評審，有7個“金點子”入圍復賽。

我們在湘潭城發集團微信公眾號上分期展示了這些“金點子”，即將開展網絡投票評選活動，網絡投票評選結果將作為重要參考依據，并根據集團企業文化小組綜合評審意見，最終評選出一、二、三等獎。

今天，我們為您展示最后一個入圍的“金點子”。

金點子七：“追病溯源，對癥下藥”引入合適產業，盤活片區土地資源

面對目前土地市場招商難及針對城投公司融資受限問題，該采取怎樣的措施應對，化解難題？

土地招商難點分析

大環境下中央到地方先后多次采取宏觀調控手段，導致二級市場中的房地產開發商難以從銀行融到項目開發資金，從而減緩腳步，推動房子回歸居住屬性，房地產公司對于投資持謹慎態度，短期內無法改變。個人認為，目前重點在于解決人口凈流出問題，擴大住房需求才是關鍵。湘潭市總人口約272萬，占全省總人口的4.1％，人口凈流入不足，是導致土地招商推進困難的原因之一。 

融資受限原因分析

表面上看目前集團融資難是受《銀行保險機構進一步做好地方政府隱性債務風險防范化解工作的指導意見》（銀保監發〔2021〕15號）政策的影響，為控制地方性政府隱債規模，加之目前債務化解壓力大所致，究其根本在于集團過去的經營方式單一，主要精力在城市基礎設施及公共配套建設上，經營渠道單一，資源積累薄弱等，導致目前融資推進困難。

建議：導入合適產業

鑒于以上，從集團長遠發展來看，建議以市場化轉型為契機，在加大市場化經營性項目投資力度的基礎上，利用現有土地資源，依法依規在片區內導入合適產業。例如，推進落實“中醫康養”“文體商業綜合體”等目前國家大力扶持、提倡的產業，不僅能為全市提供一部分就業崗位，增加崗位需求吸引留住人口，還能打響城市新名片，取得一定社會效益，并且在項目建成產出直接經濟效益的同時，還可通過經營性項目融資杠桿，置換地塊內沉淀資金，實現盤活周邊土地資源，進而帶動房地產市場。

以下是萬樓碧泉湖片區“中醫康養”項目、文體商業綜合體項目兩個產業項目的“金點子”。

萬樓碧泉湖片區“中醫康養”項目

一、總體思路

以“產業為依托，民族為特色，健康為亮點”。打造湘潭多業態康養綜合體。發揮中醫院中醫藥文化特色，結合碧泉湖絕佳的生態環境，打造一個融醫療保健、健康養生為特色的康養綜合體。

二、項目基本情況

（一）區位范圍

地塊位于萬樓新城中部偏西，護潭路與江南大道交匯處，毗鄰碧泉湖、湘潭中醫院、益智建元中學與湘潭大學城。東至江南大道、南至護潭路、西臨碧泉湖、北到益智建元中學，規劃凈用地面積為8.09公頃（121.29畝）。

（二）建設內容與規模

根據項目的具體情況，合理配置各類型用地的比例，充分考慮到實施的可行性。本著統一規劃、分期實施、遠近結合的原則進行項目各類功能區的規劃布局，主要包含醫療、康復、養老和服務配套等。

1、醫療：規劃布置在南側，與南側的中醫院相呼應，主要包含幼兒醫療中心、老年醫療中心、綜合體檢中心、醫美整形、形體矯正、血透中心、牙科、眼科等，建筑面積約3.8萬㎡。

2、康復：規劃布置在地塊北側，靠近益智建元中學，主要包含月子中心、產前、產中、產后一站式服務、健康圖書館、健康管理中心、心里咨詢與中醫結合、中醫康復治療（針灸、理療、艾灸等）、健康俱樂部等，建筑面積約7.08萬㎡。

3、養老：規劃布置在地塊西側，主要包含老年公寓、頤養學院（老年活動中心）、服務中心、老年照料中心等，建筑面積約5.06萬㎡。

4、服務配套：規劃布置在地塊西側偏中，靠近碧泉湖，主要包含商業、食堂、公共活動中心、理療會所、幼兒成長計劃、中醫康養講堂、健康產業總部、戶外體育健身設施、環衛設施和市政公用設施等，建筑面積約4.25萬㎡。

（三）運營模式

1、采取與湘潭市中心醫院、中醫院、五醫院、六醫院、婦幼保健院、口腔醫院、湘潭市民康醫院、仁和醫院，美年大健康、愛爾眼科、亞韓、雅美美容整形醫院等具有相應資質且有一定品牌影響力的醫療、康養、美容整形機構開展深入合作； 

2、自主運營老年公寓、商業出租、食堂承包項目。

三、項目投資估算及資金籌措

（一）項目總投資

本項目總投資為119315.01萬元，其中工程費用65741.43萬元，工程建設其他費用9631.31萬元，預備費7537.27萬元，建設用地費36405萬元。

（二）項目期限

本項目經營期限15年，其中包括建設期3年，運營期12年。

四、收入測算

（一）租金收入

1、幼兒醫療中心、老年醫療、綜合體檢、醫美整形、形體矯正、血透、牙科、眼科、月子、心理咨詢、中醫康復治療、老年照料、幼兒成長計劃中心及理療會所等基礎服務場所，總建筑面積71990㎡，租金1.85元/平方米/日，第一年收入4861.12萬元。

2、健康圖書館、健康管理中心、健康俱樂部、頤養學院、服務中心、公共活動中心、銀行、中醫康養講堂、健康產業總部、地下車庫等綜合配套服務設施，總建筑面積144260㎡，租金1.65元/平方米/日，第一年收入8688.06萬元。

3、商業門面總建筑面積15000㎡，租金1.95元/平方米/日，第一年收入1067.63萬元。

4、收入210萬元/年。

5、老年公寓總建筑面積25000㎡，租金1.85元/平方米估算，第一年收入1688.13萬元。

6、配套機動車停車位2000個（其中地面停車位400個、地下停車位1600個），租金均按10元/個/日估算，第一年收入730萬元。

（二）物業管理費

物業管理采用委托運營的模式進行，物業管理服務費按2.0元/月/㎡估算。委托方與運營方根據委托協議按7.5:2.5比例分配運營收入，即委托方每月每平方米1.5元，運營方每月每平方米0.5元。物業管理部分建筑面積202250平方米，物業管理費1.5元/平方米/月，第一年收入 364.05萬元。

上述收入均按項目投入使用后第一年收入所得測算，未考慮出租率、租金漲幅、購銷成本、折舊、稅費等因素（具體以可行性研究報告為準）。

綜上所得，項目建成后，第一年租金及物業管理費合計收入為17608.99萬元，項目經營期內總經營性收入合計211307.88萬元。

文體商業綜合體項目

一、政策導向

（一）國家層面

國務院印發《全民健身計劃（2021-2025）年》，就今后一時期促進全民健身更高水平發展，更好滿足人民群眾的健身和健康需求做出部署。文件明確到2025年，全民健身公共服務體系更加完善，人民群眾健身更加便利，帶動全國體育行業總規模達到5萬億元，較2019年水平增長70%。

（二）省級層面

《湖南省“十四五”新型城鎮化規劃》通知要求，長株潭都市圈需承擔生態環保、休閑旅游、體育健身、文化展示、康養娛樂、研學教育、現代農業和對外交流等功能；要求探索生態優勢轉化為經濟優勢的有效途徑，大力發展科創研發、信息技術、數字經濟、設計創意、康養休閑、文體旅游、體育運動等綠色創新產業，推動綠色融合發展。

二、建設理念

順勢而為，謀求符合國家政策導向、城市總體規劃，充分利用片區土地資源，開拓公司自主經營方向，進一步推進集團市場化轉型升級，在創造經濟效益的同時，同步提升片區土地價值、打造具有一定品牌影響力的文體商業綜合體項目。

三、選址分析

位于萬樓濱水片區內萬樓26號地塊，北至霞城路、南臨二級渠、西臨熙春北路、東至思賢路，總面積約85畝。

（一）人口集中。萬樓濱水片區規劃多為二類居住用地，面積近1123.84畝，周邊已建成的住宅小區即有步步高新天地住宅小區。項目建成后短期內即可輻射覆蓋周邊100萬居民。

（二）交通便利。北臨北二環和四大橋，連通本市東西城區；西側潭州大道城市快速道至長沙半小時，在吸收片區內人流的同時輻射本市城區及周邊城市。

（三）配套完善。二級渠景觀工程全速推進，師大附小即將交付，周邊規劃了師大附中、四橋橋頭公園等其他配套設施。

四、建設內容

以體育運動為核心，商業配套、大健康三大業態構成。

（一）體育運動：區分兒童專屬運動空間、成人活動區、老年區三大板塊。

1、兒童專屬運動空間：夢工廠水上公園、滑雪滑冰樂園、水族館、冰球場、兒童攀巖、蹦床公園、團建場地及相關培訓等；

2、成人活動區：競技館（籃球館、羽毛球館、網球館、排球館、保齡球館、足球場等運動競技場所）、健身館、游泳館、瑜伽等；

3、老年區：圖書館、棋牌類休閑項目等。

（二）商業配套：演藝廳、行政會議廳、大型商場、美發沙龍、spa服務、零售業態方面的運動品牌以及餐飲商戶、自營咖啡館等；

（三）大健康：健康、營養、形象管理、理療等。

五、運營模式

重點采取自主運營模式，輔以招商合作方式推進，如在配套商業引入奧特萊斯、沃爾瑪等品牌入駐。

六、成功案例

案例一

新加坡淡濱尼天地

新一代社區模式典范

淡濱尼天地總建筑面積達12萬㎡，整體建筑布局呈回字型，與公共綠地結合并形成更有活力的城市街景，是新一代社區中心開發模式的典范。秉承以人為本的設計理念，將公共服務中心、運動場、圖書館、家庭醫療中心、運動科技中心、游泳館、樂齡活動中心、民眾俱樂部和零售商店等各功能區散布其中。中心的足球場除了成為社區大型活動的主要場地，平日也是居民晨運、散步、休閑的綠色市鎮廣場。

案例二

迪拜 SPORT SOCIETY

全球最大的體育綜合體

Sport Society 位于迪拜發展最為成熟的住宅區，是全球最大的體育綜合體，輻射范圍覆蓋超過100萬居民。面積約8萬平方米，共有3層，由體育、零售、大健康3大業態構成。體育主題是其最為突出的特色。

體育業態方面有健身、競技、攀巖等，零售業態方面的運動品牌以及餐飲商戶。一樓是一個巨大的競技場，靈活性極強，整層空間可以作為超過40種運動的競技場，包括足球、籃球、保齡球、棒球、高爾夫等。三樓是奧特萊斯，容納著眾多運動品牌；同時，餐飲商戶也全部集中在三樓，其中還包括自營咖啡廳。大健康業態有一個診所和一個醫療中心，主要提供運動康復，以及因運動造成的身體損傷等疾病治療。

活動屋頂在需要時也可“變身”為一個運動場；室外 LED 屏幕主要用作賽事轉播，室內屏幕除了可服務于賽事之外，亦可用作藝術裝置。

七、“網紅”體育綜合體帶來的啟示

當下，國內的體育服務綜合體也逐漸多了起來。結合國外案例及國內現實狀況，值得體育綜合體的開發運營者借鑒：

（一）善于發掘城市可用空間

在用地緊張的城市找到增量空間做體育綜合體難度較大，因此，我們可以利用舊廠房改造，或者利用閑置的商業空間。

（二）體育+服務+健康業態，形成聚合效應

國內的體育綜合體目前涉及的業態相對分散、單一，更常見的是在體育綜合體內舉辦各類游樂活動。

而健康醫療業態作為附屬的必要服務，已成為國外體育綜合體不可缺少的一部分。打造健康生活生態圈，形成聚合效應，可以成為國內體育綜合體的下一個發展方向。

體育綜合體是城市綜合體的延伸，在體育、娛樂、餐飲與零售等各業態間相互依存、相得益彰。國家出臺多項政策大力扶持體育產業發展，體育綜合體作為體育產業發展的重要載體之 一，不僅能滿足家庭式消費需求，也能以消費帶動產業的發展、片區的發展。

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