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2020年4月30日，中國證監會、國家發改委聯合發布《關于推進基礎設施領域不動產投資信托基金（REITs）試點相關工作的通知》（下稱《通知》）。之后中國證監會發布了《公開募集基礎設施證券投資基金指引（試行）》的征求意見稿。《指引》共45條，主要對產品定義、參與主體資質與職責、產品注冊、基金份額發售、投資運作、項目管理、信息披露、監督管理等進行規范。

那什么是REITs？它能給我們后續的工作帶來什么方面的影響呢？本文嘗試從以下兩個方面來解讀這個具有劃時代意義的金融政策。

一、什么是REITs

首先，REITs(Real Estate Investment Trust)是個舶來品，1960年誕生自美國。名字翻譯過來，就是“不動產投資信托基金”。基金好理解。不動產，那不就是房地產嗎？可以這么說。國外REITs大部分的底層資產，都是以房地產為主。發展到后來，高速、軌道交通、天然氣管線等基建類REITs，也被準許發行。以美國為例：2019年6月，美國權益型REITs市值1.15萬億美元，在166只權益型REITs中，共有5只基礎設施REITs，其中4只屬于通信行業，1只屬于能源基礎設施行業。

REITs分公募、私募。公募REITs可以公開募資，并且在二級市場交易，流動性比較好。私募REITs具有一定資金門檻，不能上市交易，普通老百姓是不用考慮了。這樣梳理一下就清楚了：

公募REITs簡單來說，就是一群投資者把錢集中到一起，交給基金經理，由他去投資房地產或基建項目。基金經理扮演資管機構的角色，以股權收購方式，持有各個項目的底層資產。等項目賺到錢，需要拿出90%以上的收益給投資者分紅。在這一過程中，不動產或基建項目經過打包，變成了具有金融屬性的REITs產品，并在二級市場交易流通，就叫“資產證券化”。而對地產商或基建開發商來說，REITs也幫了大忙。可以一次性把資產賣給投資人，企業不僅能快速回籠資金，還多了一條退出渠道。甩開重資產包袱，轉向輕資產運營。

從通知內容來看，國內的REITs基金，主要由發改委牽頭推進，有比較強的政策性。國內公募REITs聚焦的重點行業，還是以交運、環保、新基建等公共事業為主。像倉儲物流、收費公路等、污水垃圾處理這類老基建，以及信息網絡、高科技園區等新基建。

不過前面提到，基建類REITs的回報一般不怎么高，按照美國的經驗，年化收益率一般在6%-7%。而且只投資那些已經投入使用的基礎設施資產，不會涉及剛開發的項目。我國同樣，按照《指引》規定，中國的基建REITs基金，應當投資那些經營3年以上，且已經產生穩定現金流的項目。那些依賴財政補貼才能續命的項目，是無法發行REITs基金的。而且根據文件，首批試點的REITs基金，主要是封閉式的。也就是說，你買了后不能直接贖回，想要換手只能在公開市場上找接盤俠。

二、對未來工作的影響

解讀1

基礎設施REITs有利于化解地方政府債務風險、盤活基礎設施存量資產，從而提高實體經濟質效

據北大光華的研究報告，在中央推出“4萬億”投資計劃刺激宏觀經濟之后，2017年底政府顯性債務規模為16.47萬億，地方政府債務（顯性+隱性）共約39-43萬億，地方政府的高杠桿帶來了系統風險的積聚。

由此帶來的我國基礎設施存量市場規模已超過100萬億，依據國家統計局數據，我國人均基礎設施存量水平僅相當于發達國家的20%-30%，因此還存在大量的基礎設施投資建設需求。

因我國REITs權益類證券化工具的缺失，基礎設施的資金融通存在著天然缺陷，公司債、ABS無法實現出表、PPP的模式受眾小且無法標準化，公募REITs的適時推出可顯著降低地方政府的財務杠桿，實現基礎設施產品的股權投資、大眾化投資，同時也能實現基礎設施投資的市場化改革，從而切實的快速提高實體經濟的質效水平。

通過前文所述，基礎設施REITs很好的解決了投資高回報周期長的基礎設施項目資金回籠的問題。通過長期型的權益化投資，解決了原本流動性不佳資產的流動性問題。從而為激活后續的項目建設。形成一個良性的循環創造條件。

結合集團的資產現狀,除開代建的城市道路之外，集團有很多沉淀的項目資產。例如弱電管網、城市綜合管廊、垃圾處理場和體育中心等資產都是有經營性價值。例如城市綜合管廊，涉及通信、電力、燃氣、供水、供暖、污水等多個方面。涉及的企業單位政府部門也非常多，很容易形成了多頭投入，產權不清晰的情況，拉鏈馬路的現象時常發生。如果能夠將上述相關企業進行整合，共同組建全市層面的城市綜合管廊投資運營管理公司。對全市的地下管廊的建設進行統一規劃和投資。將全市的地下管廊資源統歸這家公司統一管理和運營，通過租金的方式長期租賃使用上述的管道。再通過基礎設施REITs工具，將上述資產收入打包進入公募基金市場從而形成循環投資。同時又將集團現有的沉淀資產進行了有效的盤活。

解讀2

疏通儲蓄轉化為穩定權益類投資的通道，降低實體經濟杠桿

對于推進基礎設施REITs的重要意義中，《通知》中著重提到“應拓寬社會資本投資渠道，提升直接融資比重，完善儲蓄轉化投資機制，降低實體經濟杠桿”；公募REITs作為一種標準化的REITs產品，有助于實現實體經濟的降杠桿，對于金融體系“不發生系統性風險的底線”要求意義深遠。

可見基礎設施不應僅是一種融資工具，同時也是一種投資工具，本身由于所有權的轉移能夠通過REITs的內在定價機制實現價值的錨定，一方面有利于發起人所持資產價值的實現，同時也有利于投資人獲取穩定的投資回報。

但是目前國內投資的產品種類還是比較多的，REITs的普遍回報率如前文所述并不高。故可以有利于撬動保險資金等其他風控要求較高的資金進入基礎設施投資領域。

解讀3

做好公募REITs個案試點工作，堅持以點帶面逐漸鋪開

截止2019年底，類REITs產品中，發行過包括物流、產業園、高速公路在內的基礎設施REITs共有6單產品，相對商業物業數量較少，因此推行基礎設施公募REITs還有待扎扎實實做好試點工作以及之后相關制度的不斷完善。

自2014年中信啟航發行以來，截止2019年12月底，在五年多的時間中我國已有155單類REITs及CMBS（不包含CMBN）產品在上海/深圳證券交易所掛牌，其中類REITs產品已成功發行70單，合計規模1,360.64億元。

參照類REITs的發展，公募REITs當前還需要試點前政策指引工作以及試點項目的評估，在試點工作做好后有望實現規模的快速提升。

解讀4

聚焦基礎設施建設重點區域、重點行業

《通知》中提到，發展基礎設施REITs應做到：

1.聚焦重點區域：“優先支持京津冀、長江經濟帶、雄安新區、粵港澳大灣區、海南、長江三角洲等重點區域，支持國家級新區、有條件的國家級經濟技術開發區開展試點。”

《通知》中提到的區域均為近年來國家多次提到的重點政策導向發展區域，這些區域本身就具有較強的經濟實力，是最適合公募REITs的試點區域，未來在發展成熟后，將有望快速向全國推廣。

2.聚焦重點行業：“優先支持基礎設施補短板行業，包括倉儲物流、收費公路等交通設施，水電氣熱等市政工程，城鎮污水垃圾處理、固廢危廢處理等污染治理項目。鼓勵信息網絡等新型基礎設施，以及國家戰略性新興產業集群、高科技產業園區、特色產業園區等開展試點。”

倉儲、物流類型的不動產已在我國成功發行了類REITs，做出了很好的示范效應，未來公募REITs的發展重點還將拓展到固廢處理、市政工程、產業園以及國家大力發展的新基建領域，符合國家的政策方針導向，有利于經濟的轉型升級。

解讀5

做好資產遴選工作以及風險審核工作

REITs屬于不動產證券化產品，需要底層資產的嚴格挑選，這將嚴重影響未來REITs產品的分紅收益情況；由于公募REITs是一種面向大眾的標準化股性產品，風險的審核將對于產品的發展成熟具有重要意義。

解讀6

需加強融資用途管理工作，形成良性投資循環

《通知》中提到“轉讓基礎設施取得資金的用途應符合國家產業政策，鼓勵將回收資金用于新的基礎設施和公用事業建設，重點支持補短板項目，形成投資良性循環。”

REITs是一種具有高度透明化的產品，參照國外的發展經驗，資金的使用會受到嚴格的監管，也有賴于未來發布的產品細則中對于這方面的嚴格規范；只有實現對于募集資金使用的正常引導才能實現良性的投資循環，達到服務實體經濟的目的。

解讀7

實行專業的管理人篩選與考核，實現資產持續穩定運營

《通知》中提到“符合條件的取得公募基金管理資格的證券公司或基金管理公司，可依法依規設立公開募集基礎設施證券投資基金”，可見未來會對于管理人設立清單與考核制度，嚴控管理人資格。

出于風險角度的考量，試點初期，發行的公募基金將只能購買同一實際控制人所屬的管理人設立發行的基礎設施資產支持證券，也體現了管理人對于產品的整體風險了解與把控程度意義重大。

解讀8

監管與實施細則期待完善

《通知》中提到“中國證監會指導各派出機構、滬深證券交易所、中國證券業協會與中國證券投資基金業協會制定完善試點項目遴選相關配套措施，加強基礎設施REITs的業務過程監管，并結合實踐情況，適時完善法律制度保障。”

本次《通知》的發布是中國公募REITs的歷史起點，相信未來將會不斷有相關政策出臺，積極引導中國公募REITs在基礎設施領域的快速發展并不斷拓展到不動產的各個領域，支持中國經濟的持續健康發展。

綜上所述，此次基礎設施REITs的政策發布從長遠來看是一個非常好的金融工具。所以在這個基礎上集團應提前做好原有資產確權整合和新項目策劃兩個方面的工作。依據政策文件所確定的幾個試點范圍，推出一批垃圾處理、倉儲物流等穩定收益性項目。為REITs的在全國的全面推廣做好準備。